Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Условия приватизации и документы
Каждый из указанных способов предполагает, что недвижимость будет приватизироваться покупателем или продавцом. Для этого нужно:
- иметь гражданство Российской Федерации;
- жить в квартире по договору соцнайма;
- иметь действующее право на участие в приватизации жилья;
- получить разрешение на приватизацию от муниципалитета и отказы от участия в ней других лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире.
До начала процесса приватизации недвижимого имущества наниматель готовит пакет документов.
- Паспорта всех, кто проживает или зарегистрирован в квартире (для лиц младше 14 лет — свидетельства о рождении).
- Договор соцнайма и его копия.
- Ордер на пользование квартирой.
- Справка о том, что наймодатель имеет право на приватизацию.
- Технический и кадастровый паспорта недвижимости.
- Выписка из лицевого счёта жилища и справка №9 о том, где проживал наймодатель, начиная с 1991 года.
- Если несовершеннолетние жильцы отказались участвовать в процессе приватизации, нужно получить согласие органов опеки.
Можно ли продать неприватизированную квартиру законно?
На самых первоначальных этапах реализации сделки необходимо понимать, что действующие законы на территории России регламентирует запрет сделок с государственным жильём. По факту такая сделка не является продажей приватизированного жилья, а своего рода предоставлением квартиры другому собственнику переход права собственности.
Важно!
В первую очередь собственником неприватизированного жилья выступает государство, либо муниципальный орган. Только у них есть полностью законные основания осуществления любых манипуляций и реализаций полноценной сделки с жильем.
Абсолютно законных методов продажи неприватизированного жилья нет, однако, есть несколько вариантов законных манипуляций сделки, которые могут привести к получению денег и продаже жилья без нарушения законодательства. Данные вариации сложнее продажи приватизированного имущества, они могут скрывать в себе ряд нюансов, к которым нужно подготовиться заранее.
Также не забывайте о том, что, воспользовавшись правом пользования приватизированного жилья, получить другое жилье от государства не получится. Но стоит помнить, что есть пути, не нарушающие законодательства. Рассмотрим самые известные и встречающиеся на практике способы.
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Особенность неприватизированного объекта недвижимости
Сначала следует определиться с тем, что это вообще такое – неприватизированная квартира.
Неприватизированное жилье числится в жилом фонде местных властей, как государственное. Значит, последний собственник, кто может распорядиться таким имуществом – это правительство страны (региона, муниципального округа, области, города).
В России программа приватизации жилых недвижимых объектов существует уже около 20 лет. Это говорит о том, что основной квартиросъемщик имеет право оформить полученное в полное владение жилье, как свое собственное, превратив его в частную собственность.
Минусы для лиц, проживающих официально в квартире, принадлежащей государству:
- Во время передачи/принятия в наследство такой недвижимости, могут возникнуть ряд сложностей в оформлении. Иногда муниципалитет даже дает отказ. Из-за этого нотариусы не могут провести полноценную сделку.
- Государственные жилищно-коммунальные службы, под приказом городских властей, имеют полное право выселять людей из квартир, им не принадлежащих. На практике такое случается крайне редко, но де-факто – государство может распорядиться жилищем по своему усмотрению.
- Лица, относящиеся к родственной группе, или приезжие друзья, третьи лица, временной прописки на такой жилплощади, которая принадлежит городским властям.
- Продажа запрещена.
Главная особенность нечастного квартирного жилья – это принадлежность государственной системе. Продажа неприватизированной квартиры в таком случае рассматривается как распоряжение ею. Но это произвести невозможно потому, что по документам она числится как государственная (в народе еще называют её – «казённая»). Вот почему, перед тем как решиться на продажу такого имущества, его сначала следует приватизировать.
Можно ли по закону продать неприватизированную квартиру?
Законных способов реализации неприватизированной квартиры не существует, но можно воспользоваться лазейками в законодательстве. Такие схемы не запрещены, но рискованны.
Каждый из вариантов реализации жилья, принадлежащего государству, не имеет под собой законных оснований. Поскольку оборот такого жилого фонда относится ведении Жилищного кодекса, а он запрещает продажу неприватизированных квартир.
В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель вправе только использовать жилье по назначению, прописывать граждан при условии, что площадь позволяет это сделать, сдавать в субаренду и обменивать на другую равнозначную жилплощадь из муниципального жилого фонда.
Остается только пойти по пути приватизации и последующей сделки уже со своим имуществом или рискнуть и выбрать один из способов продажи, описанных ниже.
Законный выход из положения
Самое простое и правильное – приватизировать квартиру, после чего у гражданина или семьи появится законная возможность распорядиться ею. Это возможно, если все или кто-то из членов семьи до сих пор не участвовал в приватизации. Если таким единственным человеком окажется несовершеннолетний ребенок, на него также можно оформить собственность. При последующей продаже жилья придется получать разрешение органов опеки. А его выдадут, если полученные от реализации квадратных метров деньги будут потрачены на приобретение нового помещения для ребенка. Хотя допустим еще один вариант – оформление на несовершеннолетнего жилья (аналогичного по площади, стоимости отчуждаемому), находящегося в собственности близких людей.
В случае, если в договоре соцнайма значатся лица, которые уже использовали свое право, можно найти еще один законный способ разрешения проблемы – перевезти к себе близкого родственника, зарегистрировав его в квартире. На эту роль подойдет надежный и честный человек, которому вы доверяете и который пока не реализовал своего права.
Тут есть определенные нюансы – размеры занимаемой вами площади должны позволять увеличить число проживающих на ней. Узнать о социальных нормах – сколько квадратов положено на каждого человека – можно в жилотделе муниципалитета. Эти нормы в разных регионах страны довольно сильно различаются. В случае, если площадь позволяет, нужно обратиться в уполномоченные органы для внесения нового жильца в договор соцнайма, после чего зарегистрировать его по адресу расположения объекта. Затем последует законная приватизация и не менее законная продажа.
Для того чтобы обезопасить себя максимально при покупке любой недвижимости, стоит у продавца обязательно в рамках проверки запросить следующее:
- Наличие свидетельства о государственной регистрации прав и прочих правоустанавливающих документов (например, подтверждение купли-продажи или дарения, наследования, приватизации и прочее).
- Предоставление выписки из ЕГРП.
- Наличие выписки из домовой книги по поводу отсутствия зарегистрированных жильцов. Таковую можно всегда получить в любом МФЦ. Эта бумага подтверждает то, что все граждане, которые проживали ранее в квартире, были сняты с учета.
- Справка о наличии задолженности из МФЦ по коммунальным платежам.
- Бумага из психоневрологического и наркологического диспансера.
Как узнать, кто собственник квартиры? С помощью документа из ЕГРП покупатели могут узнать о том, в действительности ли продавец выступает владельцем квартиры. При этом можно заказывать обычную выписку или расширенный ее вариант. Во втором случае кроме фамилии и имени предоставляют сведения о правоустанавливающей документации либо отражают историю квартиры со дня первой записи о ней в государственном реестре. Таким образом, подобный документ даст возможность понять, кто именно был владельцем рассматриваемой квартиры ранее и как она часто прежде продавалась.
Продажа не приватизированной муниципальной собственности
Есть ряд квартир, которые по документам принадлежат к разнообразным территориально-административным образованиям. Жильцы пользуются подобной недвижимостью согласно договорам социального найма. Они не могут продать такое жилье, но имеют полное юридическое право на улучшение жилищных условий.
Такую муниципальную квартиру можно реализовать путем прямого обмена на любое приватизированное жилье, независимо от его места нахождения. Поэтому таким правом можно распорядиться по-своему, воспользовавшись несложной популярной схемой.
Весь процесс можно разделить на несколько этапов:
— размещение объявления о продаже в СМИ, ожидание предложений от покупателей или обращение за помощью в агентство недвижимости, где и подыщут подходящего клиента;
— подача заявления на обмен в специальные государственные органы – потребуется пакет стандартных документов: технический паспорт, договор аренды, копии паспорта и идентификационного кода;
— поиск «буферного» приватизированного жилья для обмена – это любая неликвидная жилплощадь, чаще всего для таких целей выбирают загородные объекты. При обращении в агентства недвижимости можно рассчитывать на то, что там предложат на выбор несколько уже готовых вариантов, имеющих всю необходимую документацию для продажи;
— после разрешения государственных органов власти на обмен совершается сама сделка. Клиент покупает «подставное» жилье, происходит обмен, а выкупленный «буфер» сдается обратно в агентство.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:
- Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
- Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
- Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
- Признание обмена недействительным полностью исключается.
Как происходит размен неприватизированной квартиры? Как правило, этот процесс осуществляется с привлечением третьей стороны — агентства недвижимости. Реализация жилья проводится через так называемый буфер — квартиру агентства, предназначенную для операций с «неприватом». В данном случае происходит следующее:
- Покупатель неприватизированной квартиры передает деньги за имущество продавцу.
- Продавец выкупает у агентства недвижимости «буфер».
- Происходит выписка продавца и прописка покупателя с разрешения муниципалитета.
- Оформляется купля-продажа «буфера» агентству. В ходе операции продавец получает деньги за неприватизированную квартиру на руки.
Что нужно для продажи
Какие документы нужны для продажи квартиры? Для начала необходимо ее приватизировать. Для того чтобы сделать это, потребуется подать соответствующее заявление в городскую администрацию. После изучения представленных документов муниципалитет разрешит дальнейшую приватизацию — с гражданами будет заключен договор о приватизации, после которого права на жилье перейдут в частную собственность.
Чтобы приватизировать квартиру, вам потребуются:
- заявление;
- паспорта всех жильцов-участников процесса;
- отказы от участия в приватизации (от тех, кто не хочет получать долю в жилье);
- документ-основание, указывающий на право проживания в квартире;
- выписка из ЕГРП и из домовой книги;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
При оформлении отказов от участия в приватизации необходимо заверять данные документы у нотариуса. Дети до 14 лет в процессе участвуют обязательно. В противном случае можно получить разрешение от органов опеки на отказ в участии в приватизации несовершеннолетнего.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Есть ли правовая основа для прописки в муниципальной квартире
Правовая основа для прописки в муниципальной квартире предусматривается нормами законодательства, которые определяют права и обязанности собственника неприватизированной квартиры. После смерти собственника неприватизированного жилья, квартиры перейдут в наследство по установленному порядку.
Также существуют некоторые нюансы и правила, связанные с продажей неприватизированной квартиры. Собственник неприватизированного жилья имеет право продать такую квартиру на основании свидетельства о праве собственности на неприватизированное жилье.
Если речь идет о прописке в муниципальной квартире, то неприватизированные квартиры могут быть переданы другим гражданам только в установленных случаях и порядке. Сюда входят случаи социальной необходимости, предусмотренные нормами законодательства.
К примеру, это может быть семья, имеющая детей-сирот, лиц с инвалидностью первой или второй группы, а также граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации. Прописка в муниципальной квартире возможна только по решению муниципальных органов власти.
Что нужно узнать перед продажей доли в неприватизированной квартире?
Прежде чем продавать долю в неприватизированной квартире, нужно разобраться в праве собственности на жилье. Определив, какие части квартиры являются общей и какие — долевой собственностью, вы сможете продать свою долю покупателю. Каждая комната может быть зарегистрирована на разных лиц, поэтому необходимо выяснить, кому принадлежит каждая из них.
Если на вашей доле имеется опека, то возможностей продажи будет меньше, так как вы не можете распоряжаться имуществом без согласия опекуна. Кроме того, перед продажей необходимо получить порядок для выкупа доли остальными собственниками. Если вы не можете продать долю в квартире, то можете просто выкупить квартиру у остальных собственников.
Нотариус заключает договор купли-продажи и оформляет документ, который необходим для регистрации права собственности в Москве. Перед продажей обязательно нужно узнать, какие законы регулируют продажу долевой собственности на недвижимость и в каком порядке она должна проводиться.
Если же вы получили право отказа от продажи своей доли, то вы можете продать ее другому покупателю по договору купли-продажи. В этом случае необходимо получение возможности продажи доли и оформление всех документов, например, справки из бюро технической инвентаризации, сделки по праву жилыми помещения и т.д.
Таким образом, перед продажей доли в неприватизированной квартире нужно узнать, на каких условиях и какие права вы имеете. Также необходимо получить все необходимые документы, а узнав законы на данной территории, можно провести сделку продажи под контролем нотариуса.
Если у вас есть общая собственность на жилые комнаты, оформленная не в приватизационном порядке, вопрос продажи доли может стать актуальным.
Продавать долевую долю можно как всем соучастникам собственности, так и посторонним лицам. При этом каждая доля продается отдельно.
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Есть ли право на продажу? | Если вы являетесь собственником общей доли в жилых комнатах, которые не были приватизированы, вы имеете право продать свою долю. |
| Какие документы нужны для продажи? | Для продажи доли в недвижимости необходимо оформить договор купли-продажи нотариально. Также нужны документы на все комнаты в вашей совместной собственности. Если другой участник отказывается продавать свою долю, то необходимо составить соглашение о выкупе его доли. |
| Могу ли я продать долю остальным соучастникам? | Да, вы можете продать свою долю остальным соучастникам, если они выразят желание выкупить ее у вас. В этом случае необходимо составить договор на выкуп доли и оформить его нотариально. |
| Есть ли другой вариант продажи? | Если остальные соучастники отказываются выкупать долю, можно продавать ее постороннему лицу. |
| Можно ли продать долю без договора? | Нет, продажа доли в недвижимости возможна только при наличии договора купли-продажи, который необходимо оформить нотариально. |
| Какие права получают покупатели доли? | Приобретая долю в недвижимости, покупатели получают право на пользование комнатами, в соответствии с установленным порядком, и право на долю в продаже жилья. Также они могут выкупить доли остальных соучастников. |
| Могу ли я продать долю в недвижимости, если я несовершеннолетний или находился в опеке? | Несовершеннолетние и лица, находившиеся в опеке, могут продавать недвижимость только при наличии разрешения суда или опекуна. |
| Какие законы регулируют продажу доли в недвижимости? | Продажа доли в недвижимости регулируется ГК РФ, Законом «О недвижимости» и другими законодательными актами. |
| Нужно ли платить налоги при продаже доли в недвижимости? | Да, при продаже доли в недвижимости необходимо платить налог с продажи имущества. |
| Есть ли ограничение на продажу доли в жилыми комнатам? | Да, согласно Закону о долевой собственности, максимальное количество собственников в жилых комнатах не может превышать шести человек. |