Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка доли в квартире: как оценить для продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определение стоимости доли в квартире при продаже имеет свои особенности и возможные нюансы. Цены на долю могут значительно отличаться в зависимости от ряда факторов. Поэтому важно знать, как определить стоимость доли и какие проблемы могут возникнуть в процессе продажи.
Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу
Когда при продаже квартиры требуется определить стоимость доли и оценить ее, одним из возможных способов является расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу. Этот способ может быть особенно выгоден, когда требуется быстро продать долевую долю в срочном порядке.
В процессе определения стоимости отчуждаемой доли важны следующие нюансы:
- Особенности долевого владения квартиры;
- Возможные проблемы, связанные с продажей доли;
- Требуется ли оценка доли независимым оценщиком.
При расчете стоимости доли важно учесть следующие факторы:
- Рыночная стоимость всего жилья;
- Размер доли, которую требуется продать;
- Состояние квартиры и ее уровень комфорта;
- Расположение квартиры и инфраструктура района;
- Стоимость аналогичных квартир на рынке недвижимости;
- Возможные проблемы с документами;
- Присутствие или отсутствие долгов по квартире.
Расчет стоимости доли в квартире, которую требуется продать близкому лицу, может быть произведен самостоятельно или с участием оценщика. При самостоятельном расчете стоимости желательно использовать данные об актуальных ценах на рынке недвижимости и учесть все перечисленные факторы.
| Преимущества расчета цены доли самостоятельно: | Преимущества расчета цены с помощью оценщика: |
|
|
В любом случае, при продаже доли жилья близкому лицу важно учесть все особенности и требуемые действия по оформлению сделки. При необходимости следует обратиться к юристу или нотариусу, чтобы избежать возможных проблем и недоразумений.
Факторы, влияющие на цену положительно
Несмотря на понижательный дисконт, некоторые акции по-прежнему оцениваются выше, чем другие. Это связано со следующими факторами ценообразования
Описание, преимущество для покупателя.
Свободный доступ к дому (до 30% по сравнению с первой расчетной стоимостью).
Это означает, что покупатели могут сразу начать пользоваться своей частью недвижимости без проблем и дискомфорта, как, например, активные совладельцы.
Если существует риск того, что у потенциальных покупателей возникнут проблемы при обустройстве в квартире, стоимость недвижимости снижается.
Распределение количества комнат по количеству собственников/долей (до 50% от цены).
Этот фактор оценивается покупателем. Это связано с тем, что при таком совпадении приобретается общая собственность, а также собственно изолированные комнаты. Обычно решение о таком использовании квартир «на комнату» принимают сами собственники (добровольно) или (обязательно) суды, когда у них есть объективная возможность распределить дом.
Например, идеальным вариантом для продажи считается
- 1/2 доля в двухкомнатной квартире,
- 1/3 доля в 3-комнатной квартире. В каждой из них может быть три собственника (у каждого по 1/3 доли) или только два собственника. Важно отметить, что количество комнат все равно соответствует общему количеству долей.
Большая площадь квартиры (до 30% от стоимости).
Соответствующая площадь пола — это возможность совершать различные сделки с недвижимостью в будущем.
Другими словами, даже если покупатель приобретает долю площадью 80 кв. м, для проживания М, в будущем он может предложить другому владельцу «обменять» ее на две квартиры площадью 40 кв. м. Это невозможно. Это невозможно в случае с меньшими долями (например, средние перегородки в спальнях).
Формула для расчета рыночной цены доли
Оценка доли в квартире — сложный процесс, и многие собственники обращаются к профессионалам рынка. При продаже доли третьему лицу необходимо провести независимую оценку доли.
Для расчета рыночной стоимости одной доли (АА) специалисты по недвижимости используют следующие виды
Rs кв. м — рыночная цена квартиры, в которой оцениваются акции — RD — дробный размер — K — понижающий коэффициент, который отражает неликвидность акций.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Доля в квартире, как объект оценки
Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1]. Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.
Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:
- квартира унаследована несколькими наследниками;
- квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
- квартира была разделена супругами.
Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.
При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.
При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.
Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:
- владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
- владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
- в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.
Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.
Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.
Права других собственников
Перед продажей владелец доли должен известить содольщиков о своем намерении в письменном виде, получив соответствующие подписи об их ознакомлении. Оптимальный способ выполнения – отправить заказное письмо с уведомлением о получении, потому что в этом случае соседи не смогут заявить, что не были поставлены в известность. Также статья 250 ГК РФ предусматривает несколько аспектов:
— Содольщики имеют право выкупить недвижимое имущество на тех же правах, что предложены третьим лицам;
— Реализация третьим лицам начинается только после отказа других владельцев либо спустя 10 суток со дня последнего полученного извещения (если владельцев несколько, почтовые отправления могут быть получены в разные дни, недели и даже месяцы, если люди проживают в других регионах);
— Игнорирование обязанностей продавца дает содольщикам право в течение 3 месяцев обратиться в судебные органы для восстановления своего права выкупить недвижимое имущество;
— Уступить третьему лицу преимущественное право покупки нельзя, включая родственников, детей и других близких людей без исключения.
Обращайтесь к проверенным специалистам, которые точно знают, как оценить стоимость доли в квартире. Эксперты работают быстро и эффективно, после чего возвращают официальные документы, одинаково эффективные во всех государственных учреждениях.
Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?
Для начала попробуйте самостоятельно определить: кто может купить вашу долю – обыватель с целью проживания, или профессионал, который извлекает из этого выгоду и не планирует жить в квартире?
К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон. Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя. То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.
Если вы не спешите и можете обеспечить нормальные условия показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться получить большую сумму. Главное – чтобы другие собственники не препятствовали продаже и доступу в квартиру. Потенциальным покупателем такой доли может быть и обычный обыватель, который подыскивает для себя недорогое жилье. Так как 1/3 от 47 м кв. составляет 15,66 м кв., можно через суд определить порядок пользования: тогда покупатель получит одну из 14-15 метровых комнат, а при благоприятном стечении обстоятельств, даже с лоджией. Такая же комната в коммуналке стоит от 1 300 000 до 1 500 000 рублей. В этом случае вы, как продавец, можете реально рассчитывать на 1000 000 – 1 200 000 рублей. Тогда потери в цене составят «всего» 40 – 45% от номинала.
Правила и требования, которые соблюдаем
Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.
Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).
Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.
Для определения рыночной стоимости учитываются
- Площадь квартиры: Одним из ключевых факторов является общая площадь квартиры. Чем больше площадь, тем выше может быть ее стоимость.
- Количество комнат: Число комнат в квартире также влияет на ее стоимость. Квартиры с большим количеством комнат могут быть более дорогими.
- Расположение: Местоположение квартиры имеет большое значение. Цены на недвижимость могут отличаться в зависимости от района, близости к центру города или наличия различных инфраструктурных объектов.
- Состояние квартиры: Общее состояние квартиры, наличие ремонта или необходимости проведения ремонтных работ также могут влиять на ее стоимость.
- Рыночная конъюнктура: Состояние рынка недвижимости в текущий момент времени также оказывает влияние на оценку стоимости квартиры. Цены могут колебаться в зависимости от спроса и предложения на рынке.
Оценка рыночной стоимости квартиры для выкупа является сложным и многогранным процессом, требующим внимательного анализа различных факторов. Учитывая площадь квартиры, количество комнат, расположение, состояние и рыночную конъюнктуру, можно получить более достоверную информацию о стоимости объекта. Это позволит сделать правильное решение в отношении выкупа доли в квартире.
Как сделать выгодную сделку:
1. Заказать оценочную информацию
Первым шагом на пути к успешной сделке с долевым имуществом станет получение оценки объекта. Для этого можно обратиться к оценщику, которого вы выберете самостоятельно или же к компании, занимающейся оценкой недвижимости. Оценка должна содержать информацию о площади жилой недвижимости, ее местоположении, наличии документов и другое.
2. Ознакомиться с данными о доле владельца
Далее необходимо узнать наличие и количество долей каждого владельца в объекте и сделать выводы о том, сколько именно долей вам нужно приобрести. Информация об этом должна быть предоставлена самим владельцем или его представителем.
3. Получение документов
Для того чтобы стать владельцем долевой доли недвижимости, необходимо получить все необходимые документы на объект. Обращение к юристу поможет вам собрать все необходимые документы для сделки.
4. Совершение сделки
Наконец, когда все документы получены и оценка объекта была проведена, можно проводить сделку по покупке доли. Звонок владельцу доли поможет подтвердить ее наличие и согласовать условия сделки. В случае необходимости, стоит обращаться к брокерам недвижимости, которые помогут вам в продаже или покупке доли в недвижимости.
Общее правило заключается в том, что каждый вопрос должен быть рассмотрен на соответствующем уровне. Если вы совершаете сделку первый раз, то любая недвижимость может стать для вас проблемой. Мы очень рекомендуем вам обращаться к специалистам, которые смогут помочь решить все вопросы по сделке с долевым имуществом в Москве.
Для определения доли в недвижимости необходимо заказать оценочную информацию у специалиста в данной области. Задача оценщика — оценить количество квадратных метров жилой площади, местоположение объекта и другие параметры, которые имеют влияние на цену имущества.
После получения оценочной информации можно приступать к оценке долевого владения. Если вы являетесь владельцем квартиры, то вам необходимо знать общее количество квартир, наличие других владельцев, а также информацию об их прошлых сделках купли-продажи. Для этого можно заказать специальные документы у компаний, занимающихся недвижимостью.
Мы можем помочь вам в данной ситуации. Наша компания ООО «Недвижимость Москвы» предоставляет услуги по заказу оценочной информации и кадастровых документов. Мы можем организовать звонок оценщика или принять заявки на заказ документов через наш сайт.
| № | Характеристика | Значение |
|---|---|---|
| 1 | Площадь квартиры | 80 кв.м. |
| 2 | Количество комнат | 3 |
| 3 | Местоположение | центр Москвы |
| 4 | Другие владельцы | 2 |
| 5 | Доля владения | 33,33% |
Полученная информация поможет определить вашу долю в квартире и сделать выгодную сделку с другими владельцами. При этом очень важно учитывать все факторы, влияющие на цену объекта недвижимости.
Не забывайте, что оценка недвижимости является очень ответственным и трудоемким вопросом, поэтому лучше доверить его профессионалам. Обратитесь к нашей компании и мы поможем вам в решении всех ваших вопросов по оценке имущества.
Зачем нужно знать стоимость доли в квартире?
Оценка стоимости доли в квартире очень важна при решении различных вопросов, связанных с квартирой. Например, она может понадобиться при продаже доли, при дележе наследства, при решении споров и других ситуациях.
Кроме того, знание стоимости доли в квартире может помочь определить, какое влияние на ее цену оказывают различные факторы, такие как размер доли, расположение квартиры, ее состояние и другие.
При оценке долей в квартире нужно учитывать множество факторов, таких как общая площадь квартиры, количество комнат, комплектация, состояние дома, наличие лифта, длительность владения и многое другое.
В целом, знание стоимости доли в квартире нужно для того, чтобы защитить свои интересы в соответствующих ситуациях, например, добиться честного дележа наследства или получить справедливую цену за продажу своей доли в квартире.
Оценка стоимости доли в квартире при продаже
Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире.
Доля в квартире, как ее использовать в своих целях?
Все эти вопросы возникают у желающего продать долю в квартире и очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи доли.
Сотрудники нашего агентства, совершенно бесплатно помогут вам оценить долю в квартире и подготовить требующуюся документацию для последующей продажи доли квартиры в соответствии с действующим законодательством.
Мы полностью возмем на себя, организвцию, подготовку и проведение сделки. Ваша доля в квартире, будет продана по максимальной цене в минимальный срок. и не ошибиться с оценкой доли является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли в квартире.
исходя из множества на первый взгляд незначительных факторов, сможет лишь агентство, занимающиеся долевой собственностью.
Когда принимается решение о продаже , собственник обычно ошибочно считает, что в отношении стоимости доли в квартире, перед ним открываются весьма радужные перспективы.
Только правильная оценка стоимости доли в квартире приведет к ее продаже. Вот пример, распространенной ошибочной оценки: вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире 1/2 в 6 000 000 рублей.
Далее собственник доли безуспешно долгое время пытается по такой цене с дисконтом 10-20% не понимая, что это не реально. Рынок долевой собственности диктует свои условия.
Спрос рождает предложения, а на сегодняшний день гораздо больше, чем покупателей на этот вид недвижимости. Конечно, приведенные выше расчеты стоимости доли в квартире совершенно верны с точки зрения математики. Такие подсчеты можно было бы назвать актуальными, если бы квартира продавалась целиком, но ведь другой собственник — «сосед» не хочет этого делать, он против совместной продажи квартиры.
В такой ситуации стоимость доли в квартире будет дешевле в два раза.
Оценить долю в квартире, правильно можно таким образом. Вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делим 12 000 000 на два, получается 6 000 000, и так как «сосед» не хочет продавать квартиру совместно, тем самым уменьшает стоимость Вашей доли в квартире в два раза. Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000.
Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.
К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ «соседей» от преимущественного права выкупа. Это плюс. , должна иметь индивидуальный подход.
Вас не пускают в квартиру и «сосед» окопался и держит оборону, наличие несовершеннолетних. Это, конечно, минус. Таких + и — может быть много, но они не очень значительны, стоимость доли в квартире, в любом случае, будет колебаться вокруг основного значения, в данном случае 3 000 000.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации.
Но не для вас.
Факторы, влияющие на цену положительно
Несмотря на понижательный дисконт, некоторые акции по-прежнему оцениваются выше, чем другие. Это связано со следующими факторами ценообразования
Описание, преимущество для покупателя.
Свободный доступ к дому (до 30% по сравнению с первой расчетной стоимостью).
Это означает, что покупатели могут сразу начать пользоваться своей частью недвижимости без проблем и дискомфорта, как, например, активные совладельцы.
Если существует риск того, что у потенциальных покупателей возникнут проблемы при обустройстве в квартире, стоимость недвижимости снижается.
Распределение количества комнат по количеству собственников/долей (до 50% от цены).
Этот фактор оценивается покупателем. Это связано с тем, что при таком совпадении приобретается общая собственность, а также собственно изолированные комнаты. Обычно решение о таком использовании квартир «на комнату» принимают сами собственники (добровольно) или (обязательно) суды, когда у них есть объективная возможность распределить дом.
Например, идеальным вариантом для продажи считается
- 1/2 доля в двухкомнатной квартире,
- 1/3 доля в 3-комнатной квартире. В каждой из них может быть три собственника (у каждого по 1/3 доли) или только два собственника. Важно отметить, что количество комнат все равно соответствует общему количеству долей.
Большая площадь квартиры (до 30% от стоимости).
Соответствующая площадь пола — это возможность совершать различные сделки с недвижимостью в будущем.
Другими словами, даже если покупатель приобретает долю площадью 80 кв. м, для проживания М, в будущем он может предложить другому владельцу «обменять» ее на две квартиры площадью 40 кв. м. Это невозможно. Это невозможно в случае с меньшими долями (например, средние перегородки в спальнях).