Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни сдачи квартиры в аренду посуточно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.
Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.
Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.
Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.
Минусы и риски краткосрочной аренды
Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.
Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.
Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.
Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
-
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
-
Неоплата аренды;
-
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
-
Риск сложных отношений с соседями по дому;
-
Риск мошенничества и краж;
-
Риск долгих простоев.
Как заключить договор на краткосрочную аренду
Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.
Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:
- Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
- Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
- Количество дней, сумма за весь срок найма.
- Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
- Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.
Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:
- Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
- 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
- 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
- 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?
Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:
-
Оплата
Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;
-
Срок действия и условия пролонгации договора
В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;
-
Оплата коммунальных услуг
Наказание для собственника
Иногда соседи сдают квартиру посуточно, не уплачивают налоги и нарушают правила паспортного режима. При доказанном нарушении, налоговая служба взыскивает сумму налога и 20% от нее в качестве штрафных санкций. Платеж может быть проведен как недоимки прошлых лет и востребован в любой период, не обязательно в течение 3 лет после обнаружения. Затем встает вопрос о нарушении миграционных правил, где к нарушителю применяются не менее строгие штрафные санкции.
Налог на полученную прибыль начисляется в размере 13%, если сумма превышает 300 тыс. рублей, то налог может быть увеличен по решению суда в несколько раз. По существующим правилам, сокрытие 1,5 млн прибыли повлечет наказание до 3 лет лишения свободы. Установить подобные нарушения достаточно сложно, налоговая осведомляется только при возникновении конфликта между участниками сделки.
Например, после освобождения квартиры жильцы могут предоставить в налоговую полученные от собственника расписки в получении средств. Проживать без регистрации гражданам РФ можно до 90 дней, последующее проживание будет считаться незаконным и повлечет существенный штраф для владельца. Обычно, сдача квартиры на сутки требуется для командированных граждан, приехавших на лечение, поступающих в учебное заведение или для других кратковременных целей.
Вторым назначением является организация вечеринок, шумных интимных встреч, криминальных направлений аренды. Именно такая аренда становится конфликтной и опасной для других постоянных жителей. Следует опробовать все способы, куда можно пожаловаться, но не прописанных граждан можно выселить, если они не являются собственниками. При проблемах в муниципальном объекте недвижимости вопрос решается проще.
Куда дальше будет развиваться рынок?
Евгений Морозов:
— Сейчас все участники рынка отходят от передачи ключей арендатору вживую в пользу автоматизированной системы заселения и выселения. Многие применяют систему электронных замков. Особую популярность это получило после пандемии, когда все сводили контакты между людьми к минимуму — рынок заставил участников быстрее перейти на этот формат. Мы передаем ключи через ресепшн, платят клиенты через онлайн-площадки. Есть и те игроки, кто работает по старинке: сам или с помощью администраторов встречает гостей, передает ключи, а потом проверяет жилье и возвращает залог. Но думаю, вскоре все перейдут на бесконтактное заселение.
Кирилл Копылов, директор компании «Этажи дэйли»:
— Сейчас рынок еще не восстановился и нет избытка предложения, которое было до пандемии коронавируса — многие ушли с рынка или сократили количество объектов. На мой взгляд, рынок еще будет восстанавливаться, когда закончится пандемия или будет полная вакцинация.
Уровень зрелости рынка краткосрочной аренды жилья в России сильно отличается от региона к региону. В Екатеринбурге рынок очень зрелый и заходить на него тяжело. Но есть города, где рынок на ранней стадии развития и там можно прекрасно начинать бизнес.
Сейчас заселить гостя дистанционно можно с помощью ключниц, которые позволяют хранить ключ в коробке в подъезде с кодовым звонком. Но это половинчатая технология: она позволяет дистанционно запускать человека, но не дает возможности заблокировать вход в квартиру дистанционно после окончания срока аренды. Это технологический барьер: ты должен присутствовать в том городе, где арендуешь квартиру и нанимаешь персонал для уборки.
И как только появится масштабируемое решение, которое позволит заселять и выселять гостей не только в городе своего присутствия, но и в других, рынок получит новый импульс. Сильные игроки из регионов с развитым рынком начнут проникать в регионы с рынком на ранней стадии.
Начнется консолидация. Появятся несколько федеральных игроков с тысячами объектов, профессиональный оператор, который будет предоставлять сервис по уборке посуточникам в разных городах. Продажи и маркетинг будут в одном городе, а объекты — в разных. Это перспектива ближайших лет.
Как открыть бизнес по краткосрочной аренде квартир?
Наиболее востребованным способом предоставления жилья посуточно считается третьего варианта в крупных городах и их центральных районах. По своей сути, посуточный наем квартиры равносилен гостиничным условиям. Поэтому он популярен у туристов, которые не желают останавливаться в городе по явно завешенным ценам отелей.
Для наймодателя вариант выгоден тем, что посуточная плата в итоге превышает в 2-3 раза ту, что взимается с жильцов, арендующих квартиру на длительный срок. Реализовать такой бизнес вполне просто, достаточно для этого иметь свободную жилплощадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.
На сколько будет прибыльным дело, оказывают влияние следующие факторы:
- Расположение жилья (большинство туристов предпочитают центральные кварталы или дома, расположенные близко к транспортным остановкам, станциям метро);
- Уровень комфорта:
- хороший ремонт;
- чистая исправная сантехника;
- электроприборы (телевизор, стиральная машинка, микроволновка, электрочайник);
- кондиционер;
- часто интересуются наличие двуспальной кровати;
- диван, который можно разложить (это удобно, если заезжает компания или семья),
- шкаф;
- посуда;
- наличие wi-fi, сегодня является важным фактором при найме жилья.
О рынке посуточного жилья
Сегодня посуточные квартиры активно конкурируют с гостиницами. Молодёжь, люди в командировке и те, кто хочет уединиться активно пользуются услугами посуточной и даже почасовой аренды. Людей может привлекать более спокойная атмосфера, отсутствие каких-либо правил, выгодное расположение или просто домашний уют. Достоинств по сравнению с гостиницей – масса.
Рекламировать такое жильё довольно просто. Большинство людей находят его на Авито, Airbnb или подобных площадках. Некоторые звонят по совету знакомых. В процессе сдачи жилья, если вы чистоплотный и отзывчивый хозяин, у вас обязательно возникнут постоянные гости. В моём городе снять однокомнатную квартиру на месяц можно за 12 000 – 18 000 рублей. За сутки обычные современные квартиры «эконом» стоят одинаково – 1500 рублей.
Грубо говоря, сдавая жильё каждый день посуточно можно зарабатывать до 45 000 рублей в месяц. Это около 30 000 рублей чистой прибыли, правда, без учёта коммуналки и расходных мелочей. На практике всё более скромно. Заполняемость в 60 – 70 % считается хорошей. Очень повезёт, если человек снимает сразу на неделю. Больше всего клиентов бывает на выходных, но, если их брать, забудьте о «недельных». Реальная прибыль: от 8 000 до 10 000 рублей.
У меня в день поступало минимум 1-2 звонка, так что спрос хоть и «невидим», но существует всегда. Можно сдавать двухкомнатное жильё, это выгоднее, но спрос на него сильно ниже. Думаю, такой бизнес актуален больше для курортных городов, куда приезжают семьи с детьми.
Законно ли сдавать квартиру посуточно
На законодательном уровне легально сдавать квартиру можно на любой срок, включая одни сутки. Главное сдавать дом, комнату или апартаменты согласно установленных законов:
- включая уплату налоговых сборов;
- заполнения отчетных документов;
- правильно составленного договора;
- без нарушения прав соседей.
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но, если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок, то возможно наложение штрафа по судебному решению.
Что касается налогов, то оплачивать их можно одним из трех способов:
- в виде НДФЛ – 13%;
- покупка патента – 6%;
- налог на самозанятость – 4%.
Законная посуточная и долгосрочная сдача квартиры обязательно облагается налогом.
Сдача квартиры на сутки
Что нужно для старта?
Если сравнивать с долгосрочной сдачей собственной квартиры, то сдача на сутки гораздо ближе к полноценному бизнесу. Это дело требует постоянной рекламы, работы с клиентами, контракта с клининговой службой. В общем, сложно расценивать это как дополнительный пассивный доход.
Сами процедуры для сдачи схожи с предыдущим примером: оценить квартиру, пригласить фотографа или сделать фото самому, составить и разместить объявления. Дополнительно для привлечения клиентов можно запустить рекламу. Как правило, суть её заключается в том, что ваши объявления выводятся в топ сайтов по аренде недвижимости, чтобы их в первую очередь увидел потенциальный клиент.
Чтобы узнать, нужно ли владеть множеством квартир на старте и сколько потребуется вложить в дело, спрашиваем у человека, который этим занимается.
Артём, участник семейного бизнеса по сдаче квартир на сутки:
– Чтобы начать этот бизнес, не нужно владеть всеми квартирами, которые будут в работе. Мы, например, все свои квартиры арендуем. Естественно, их нужно несколько, с одной-тремя не особо выгодно этим заниматься, прибыль будет небольшая. Все владельцы наших квартир в курсе того, для чего мы их снимаем, это оговаривается в самом начале. Некоторые сразу же отказываются, некоторые соглашаются, но отдельно за специфику аренды мы не доплачиваем, к тому же у нас всё официально: по договорам и с оплатой налогов.
Стартовые вложения небольшие, порядка $2 000, но мы начинали около 7 лет назад, поэтому сейчас сложно точно сказать. Деньги пошли непосредственно на аренду, уборку и налоги. Ещё понадобится фотограф и горничная.
Какие документы потребуются?
В отличие от долгосрочной аренды, аренда посуточно имеет важный нюанс – необходимо быть оформленным как ИП, чтобы официально оплачивать налоги.
Зато при самой сдаче квартиры не требуется заверения договора где бы то ни было – его достаточно подписать обеим сторонам, то есть арендатору и владельцу. Сам он составляется в произвольной форме. К тому же с марта 2018 года разрешено вообще не заключать договор, довольствуясь лишь устной договорённостью, но это не совсем безопасно для владельца.
Налоги при этом уплачиваются не с суммы выручки или прибыли, а фиксировано – 116 рублей в месяц за квартиру до 2-х комнат и 145 рублей в месяц за квартиру от 3-х комнат. Именно поэтому необходимо быть ИП.
«Чтобы себя обезопасить, мы подписываем с человеком договор и берём залог. Многие недобросовестные клиенты отсеваются уже на этом этапе. На всякий случай у нас есть номера всех соседей, и если в квартире шум, нам звонят. Хорошо, что милицию приходится вызывать нечасто», – говорит о необходимости договора Артём.
Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду
Нужно ли регистрировать ИП? Это один из основных организационных вопросов, с которым сталкиваются те, кто решил заняться арендным бизнесом. Сложность в том, что закон не даёт чёткого ответа, то есть в теории никто не мешает вам сдавать квартиры в качестве физического лица.
Но что, если доход, который вы получаете от сдачи жилья, стал постоянным и систематичным? По сути, это уже полноценный бизнес, который должен быть соответствующим образом оформлен.
Эксперты советуют тем, кто сдаёт сразу несколько объектов недвижимости и имеет отлаженную схему работы, всё же перестраховаться и зарегистрироваться в качестве ИП. Да, это добавит вам «бумажной» работы, но вместе с тем даст огромное преимущество. Работая как ИП, в случае конфликта вы сможете документально подтвердить любые претензии к постояльцам. Кроме того, пока индивидуальный предприниматель вносит выплаты в Пенсионный Фонд, его трудовой стаж растёт, что немаловажно для тех, кто решил сделать арендный бизнес своим основным видом деятельности.