Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальный размер участка для строительства частного дома в Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Градостроительный кодекс РФ обязывает местные власти утверждать для городских и сельских населенных пунктов градостроительные регламенты. Эти документы устанавливают, в каком порядке можно застраивать земли в черте поселения: от зонирования всего поселения до архитектурного облика здания, уместного на определенной улице.
Глава 2.3. Требования к образуемым и изменённым земельным участкам
Требования к образуемым и изменённым земельным участкам (например, в случае уточнения описания местоположения границ земельного участка в ЕГРН) предусмотрены ст. 11.9 ЗК РФ.
Их несоблюдение в соответствии со ст.ст. 26 и 27 закона № 218-ФЗ является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта.
Рассмотрим данные требования подробнее.
- Соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков
- Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами в составе ПЗЗ.
- При этом в ПЗЗ встречаются два способа определения предельных размеров участков:
- а) конкретные значения площади участка;
- б) указание на то, что размер земельных участков не может быть менее площади, занимаемой объектами капитального строительства с элементами благоустройства и инфраструктуры.
- Например, в ПЗЗ Санкт-Петербурга[1] (на примере градрегламентов за пределами объединённых зон охраны объектов культурного наследия, приложение № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга) используются оба способа определения предельных размеров участка:
- общим правилом определения предельных размеров участков является следующее: предельный размер земельных участков не может быть менее площади, занимаемой существующим или размещаемым в его границах объектом капитального строительства и обеспечивающей соблюдение установленных ПЗЗ предельных параметров строительства, реконструкции, в том числе минимальной доли озеленения земельных участков, минимального количества мест для стоянки индивидуального автотранспорта в границах земельного участка, а также соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- для некоторых зон, помимо данного указания, установлены конкретные предельные размеры участков. Например, для зоны садоводств (Т1Ж1) предусмотрено, что минимальная площадь земельных участков для ведения садоводства составляет 600 кв. м, для ведения огородничества – 200 кв. м, для индивидуального жилищного строительства – 600 кв. м.
Конкретные предельные размеры участков предусмотрены и ПЗЗ городского округа Балашиха Московской области[2], в которых, например, предусмотрено, что предельные размеры участков с ВРИ «малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная жилые застройки» составляют от 30 000 до 1 000 000 кв. м, с ВРИ «магазины» – от 500 до 10 000 кв. м.
Одновременно существуют примеры, когда предельные размеры участков, на которые распространяется действие градрегламентов, не устанавливаются ПЗЗ. Так, в соответствии с ПЗЗ Москвы[3] минимальные и максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь, во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются.
Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется (п. 4 ст. 36 ГрК РФ) или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются (п. 6 ст. 36 ГрК РФ), определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами.
Как поменять категорию участка на ИЖС?
Существует несколько законных способов:
- Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;
- Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий. Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;
- Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).
Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:
- Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
- Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
- Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.
Строительство домов на трех сотках земли
Склон здания на юге лучше всего расположить на высокой местности. Если дом находится на востоке или западе, то строительные работы необходимо совершать у северной границы участка. Самым неудобным рельефом в такой ситуации считается северный уклон местности. Единственный вариант постройки при таких условиях – это расположение дома на западе. Стоит отметить, что при этом нужно создавать подсыпку, чтоб избежать съезжания конструкции.
- Расстояние между окнами жилого помещения и хозяйственной постройки должно быть не меньше 15 метров;
- От дома к сборникам мусора и уборных двора – не меньше 20 метра;
- Дача и уборная должны размещаться на дистанции больше 12 метров;
- Подвальное помещение и яма компоста – 7 метров;
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
Когда актуально использование предельных значений
Минимальный размер земельного участка и допустимый максимум применимы в следующих ситуациях:
- выделение надела из государственных и муниципальных земель;
- разрешение спорных моментов, связанных с разделом участков;
- разрешение спорных моментов, связанных с перераспределением участков;
- предоставление муниципальных или государственных органов власти юридическим или физическим лицам наделов в аренду или в полную собственность;
- преобразование неиспользуемой земельной доли в отдельный участок;
- выдел ЗУ из состава сельскохозяйственных угодий в качестве доли в праве совместной собственности с учетом возможности отдельного функционирования выделенной части.
В иных случаях, определенных земельным законодательством и связанных в первую очередь с выделом участка из общей собственности.
Минимальная площадь земельного участка под ИЖС в 2021 году
Максимальный размер территории, выдаваемой под строительство дома, регламентируется органами муниципального образования. Большинство субъектов федерации не имеют ограничений по предельному размеру. Они установлены только в густонаселенных регионах, где большая площадь земли может привести к ущемлению территориальных прав.
ВАЖНО! Ограничение действительно тогда, когда земля предоставляется государством в аренду с дальнейшей пролонгацией договора или выкупом.
Если рассматриваемая в аренду земля имеет большую площадь, будут учитываться несколько моментов:
- Спрос на землю в области. При большой востребованности величина наделов определяется средним размером полосы.
- Численность проживающих людей на местности.
- Экологическая обстановка. В некоторых областях, имеющих неблагополучные экологические условия, учитываются возможные отрицательные последствия после возведения жилой постройки.
Максимум площади участков на федеральном уровне, предназначенных под индивидуальное строительство:
- В пределах черты города — 10 соток.
- В пределах поселков городского типа — 15 соток.
- В сельской местности — 25 соток.
Если площадь участка не соответствует законодательным нормам, возможно получение отказа в оформлении правоустанавливающих документов. Росреестр перед присвоением кадастрового номера построенному дому проверяет его на соответствие установленным законодательным требованиям.
Нормативы максимум могут варьироваться, это зависит от условий в конкретном регионе. Средний показатель – тридцать соток. Точные цифры необходимо уточнить в администрации региона, где планируется выделить надел в собственность. Даже если удастся получить большую территорию, зарегистрировать ее уже не получится.
Минимальные показатели также сильно разнятся:
- Санкт-Петербург – 15 сот, Ленинградская обл. – 25 сот.
- Москва – не выдается, Подмосковье – 30 сот.
- Новосибирск и Краснодар – 10 сот.
- Екатеринбург – 25 сот.
Предельный минимальный размер земельного участка 2021
В большинстве коттеджных поселков построены большие, современные дома, и стоят они очень тесно друг к другу.Согласно п. 12 ст. 54 закона 217-ФЗ, если садовое товарищество находится в границах населённого пункта и все дома в нем признаны жилыми, то собственники через обращение в местную администрацию добиться изменения статуса земель, на которых стоит СНТ, на земли населённых пунктов с разрешённым использованием ИЖС.
Но применение выгребных устройств должно согласовываться с местными властями на стадии создания проекта. Читая Вашу памятку никак не могу понять откуда взяли » Далее отступите на 1 метр от границы участков установленной геодезистами (можно больше, но ни на 1 см меньше!) и ставьте глухой забор нужной Вам высоты». Почему 1 метр. Если можно напишите ответ так как мой сосед ссылается на Вашу статью .
Эти действия стали именовать «дачной амнистией». Допустим, документы для застройки участка уже собраны, можно заниматься планированием или даже строительством (в том случае, если план был составлен заранее).
Начать стоит с забора, ведь именно он будет являться границей вашего дачного участка. По стандартам СНТ участок должен быть огорожен решетчатым или сетчатым забором, высота которого должна быть минимум 1,5 м.
Самыми выигрышными считаются квадратные, трапециевидные и участки неправильной конфигурации.
Такие формы благоприятны для успешного зонирования территории и психологического комфорта владельцев. Для оптимального солнечного освещения и оптимизации энергопотребления на обогрев, самые большие окна в доме ориентируют на юг, окна кухни лучше ориентировать на боковую или заднюю часть участка (там можно разместить летний навес), окна спальни идеально ориентировать на восток – тогда первые лучи солнца будут ласкать Вас каждое утро.
Средств пока нет, поэтому стройка обещает быть не срочной.
Перебирал множество вариантов, вплоть до покупки квартиры в городе. Если произвести изучение и анализ, сравнение всех вышеуказанных документов и их норм, то становится очевидно, что дом можно построить на территории не менее 4 соток. Если же речь идет о деревянном строительстве, то на 4 сотках можно построить дом не более 10*10, так как в данном случае формируются более серьезные противопожарные нормы.
Участки, входящие в состав природных заповедников или национальных парков Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности Объекты культурного наследия места стоянки древних людей, исторических раскопок и т.д. Если поставить дом 10х15 посередине участка, то получится что до забора с вашими соседями останется всего по 4,5 метра, а ведь надо ещё и отмостку для дома сделать и это минимум по 50 см с каждой стороны.
И в этой тесноте даже несколько деревьев будут серьёзно мешать и проходу и самому дому, так как крона обычной яблони раскидывается минимум на 6-8 метров в диаметре.
все виды разрешенного использования типа «дачный земельный участок», «участок для садоводства» считаются равнозначными.
То есть, все участки в СНТ, с назначением «ЛПХ» и т.п. считаются выделенными и приобретенными для садоводства или огородничества.
При этом строительство жилых и садовых домов предусмотрено только на садовом участке.
Мощность теплового потока должна быть не меньше 10 Вт на 1 кв.м.
пола. Для отопления целесообразно использовать конвекторы, радиаторы, располагаемые под оконными проемами. Площадь котельной должна равняться 5 кв.м.
(min) в зависимости от размера отопительного котла.
Выбирая участок для покупки под строительство жилья, отталкиваются от его площади. Универсальная единица измерения – сотка.
1 сотка равна 100 квадратным метрам. Оптимальным размером участка под частный дом или просторный коттедж является площадь от 10 до 15 соток или 1-1,5 тыс. кв. м. Для дачи или компактного загородного коттеджа оптимально выбирать участок размером 6-7 соток или 600-700 кв.
м. Приказ Минстроя от 19 сентября 2021 г.
N 591/пр. Форма уведомления утверждена Приказом Минстроя от 19 сентября 2021 г.
N 591/пр. Это означает, что участок, например, доставшийся вам по наследству от родителей, совместно с еще несколькими членами вашей семьи вы в полном праве поделить на несколько частей, сделав заново межевание и кадастр, а далее оформить каждый получившийся новый участок в собственность. Также если вы являетесь собственником земельного участка в шесть соток, то вы в полном вправе продать его часть, разделив его также как и в предыдущем варианте на две части, или несколько, естественно оформив это через межевание и кадастр. Соответственно и купить такой земельный участок по аналогичной схеме тоже можно.
Если площадь участка не соответствует установленным нормативам
При приобретении земельного участка важно учесть, что его площадь должна соответствовать установленным нормативам, установленным законодательством Российской Федерации. Если площадь участка не соответствует установленным нормативам, могут возникнуть различные проблемы и ограничения, которые могут повлиять на право собственности и использование данного участка.
В случае неправильного определения площади участка или ее несоответствия установленным нормативам, могут возникнуть следующие ситуации:
- Невозможность получения права собственности на участок;
- Ограничения в использовании участка для определенных целей;
- Снижение стоимости участка при его продаже или аренде;
- Возможность обращения смежных собственников по поводу спорных вопросов использования участка;
- Непредвиденные расходы на решение возникающих проблем и юридические споры.
Рекомендации при обнаружении несоответствия площади установленным нормативам:
- Проверить правильность измерений и расчетов площади участка;
- Обратиться к специалистам — земельным архитекторам, геодезистам или юристам, чтобы получить профессиональное мнение и рекомендации по решению проблемы;
- Провести переговоры с соседними собственниками или органами государственной власти для разрешения возникающих споров или ограничений;
- При необходимости обратиться в суд, чтобы защитить свои права и добиться признания правомерности использования участка.
В любом случае, важно обратиться за поддержкой к профессионалам и внимательно изучить и соблюдать нормативы и правила, установленные законодательством при приобретении земельного участка.
Нормы строительства частного дома
Теперь рассмотрим нормы строительства частного дома и санитарные правила для застройки участка.
Какой отступ делать между забором соседа и собственным домом? Независимо от высоты забора, здание не должно стоять вплотную к нему. Санитарные нормы предлагают выделить расстояние не менее 3 метров.
Установка забора или строительство дома ближе к меже соседа не допускается. Есть и другие рекомендации, которые следует учесть еще до того, как поставите объекты близко друг к другу или изгороди:
- для менее крупных по сравнению с домом хозяйственных построек отступ можно делать от 1 метра;
- строительство хозяйственных сооружений для разведения мелкого скота или птицы можно производить не менее чем в 4 метрах от ограждения по меже;
- отступ от компостной ямы или уличного сортира должен быть не менее 8 метров по прямой.
Для многих людей, недавно ставших землевладельцами, становится настоящим открытием, что даже на собственной территории нельзя размещать строения там, где вздумается. Но это факт: расположение всех зданий и даже ограждающих конструкций регламентируется законодательными актами.
Если у гражданина России возникло желание заниматься ЛПХ, то он имеет право обратиться в уполномоченный орган администрации с заявлением о выделении ему соответствующего участка.
Земельные наделы с использованием ЛПХ бывают 2 видов:
- Полевые – находятся на сельскохозяйственных угодьях за чертой населенного пункта. Предназначены только для производства товаров сельского хозяйства.
- Приусадебные – расположены в границах населенного пункта. Помимо сельскохозяйственного применения, на них разрешено возводить вспомогательные помещения, жилые дома, здания бытового назначения с соблюдением санитарных, строительных, пожарных норм.
При предоставлении бесплатного участка из земель, находящихся в собственности государства либо муниципалитета, обязательно соблюдаются нормативы, утвержденные для конкретной территории. В случае платного приобретения надела диапазон разрешенной площади устанавливается в ПЗЗ.
Если правила застройки для вашей местности не определены, то максимальный и минимальный размер участков под ЛПХ будут установлены нормативным актом уполномоченного органа местного самоуправления.
Единого реестра, где прописаны разрешенные диапазоны площади, не существует. Чтобы найти необходимые данные нужно изучить нормативный акт местной администрации, в котором установлены предельные величины. Как правило, это решение совета депутатов муниципалитета либо закон.
Отдельные нюансы строительства
Правила застройки участка под ИЖС – основное, о чем должен знать будущий владелец дома. В основном, они сводятся к триаде требований:
- дистанция между постройками жилого назначения на участках земли, признанными пограничными;
- дистанция от дома до ограждения земельного участка;
- расстояние от дома до улицы.
Все сведения о нормативах содержатся в следующих документах: СНиП 2.07.01-89 – для городских и сельских поселений, СНиП 30-02-97 – для садоводческих (дачных) объединений.
Если человек получил от местных органов власти участок, то при возведении жилого дома он обязан учесть много нюансов:
- Дом не может занимать более 30% общей площади земельного надела. Это означает, что при минимальном размере земли дом не может быть больше 90 кв.м. Таким образом, чем больше участок, тем просторнее жилище.
- Если участок не более 12 соток, на нем можно построить только одно жилое строение. Требование не относится к постройкам хозяйственного назначения.
- Соблюдаем «красную линию». Она означает, что дом не может находиться близко от улицы (не мене 5 м) и 3 метров от проезда (бокового).
- Соблюдаем положения СНиП 30-02-97, которые касаются расстояний:
- между домами жилого назначения, расположенными на соседних участках, должно быть минимум от 6 до 15 метров в зависимости от материала конструкций строения;
- от возводимого строения до участков соседей – не менее 3 метров;
- от строений хозяйственного назначения до границ участка – не менее 1 метра.
ВАЖНО: только при соблюдении этих требований проблем с возведением дома на участке земли и последующей его регистрацией в Росреестре не возникнет.
Какими должны минимальные размеры земельных участков в РФ
В конечном итоге суд апелляционной инстанции вернул указанное дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции, но при этом дал собственные разъяснения касательно того, что нормы, которые были указаны данным филиалом в процессе принятия решения об отказе, могут применяться в процессе предоставления земельных участков физическим лицам в собственность из тех территорий, которые находятся в собственности государственных или муниципальных органов. Таким образом, их нельзя использовать в том случае, если передается земельный участок, являющийся собственностью граждан.
В преимущественном большинстве случаев минимальный размер участка, предназначенного для строительства собственного жилого дома, составляет не менее трех соток, но в любом случае данная норма является индивидуальной и в некоторых регионах может превышать в несколько раз указанный показатель. Именно по этой причине лучше всего предварительно обратиться в соответствующие государственные органы и узнать о том, какая именно минимальная площадь предусматривается на территории того или иного региона.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области
Для ведения личного подсобного хозяйства: — на территории городских поселений: Красково, Люберцы, Малаховка, Октябрьский, Томилино (приусадебный земельный участок) — 0,04 га; — вне границ населенных пунктов (полевой земельный участок) — 0,06 га. 2. Установить максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 2.1.
В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 21.03.2022 N Д23-1142 предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 Земельного кодекса РФ). Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ и ч. 6 ст.
Наро-Фоминский ЛПХ, ИЖС в Наро-Фоминске 0,04 0,15 Прочие земли для ЛПХ, ИЖС 0,04 0,3 11. Ногинский ИЖС и ЛПХ в Ногинске 0,09 ИЖС и ЛПХ в районе 0,12 12. Одинцовский ИЖС 0,08 0,25 ЛПХ 0,06 0,25 13. Орехово-Зуевский ИЖС для села 0,03 0,3 ИЖС для городов 0,03 0,15 ЛПХ для села ЛПХ для города 0,03 0, 4 14. Пушкинский ИЖС в городах и поселках городского типа 0,04 0,25 ИЖС в селе 0,05 0,3 ЛПХ 0,03 0,3 15.
Подача заявки на земельный надел: как не получить отказ?
Для того, чтобы избежать ошибок и сэкономить время на процедуры оформления, необходимо:
- Изучить регламент градостроения: найти материалы по конкретным размерам земельного участка.
- Ознакомиться с законами, касающимися ИЖС данного региона, уточнить основные требования.
- Подать заявку в местный геодезический отдел. Специалисты составят план межевания с точным указаниям границ надела.
Начинать строительные работы можно только после процедуры регистрации в кадастровой службе – на отрезок земли будет получен паспорт.
Документы, которые необходимы для выделения земли в собственность:
- Паспорт РФ и свидетельство ИНН.
- Паспорт из кадастровой службы. .
- Чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.