Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение сделки купли продажи квартиры что входит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Что включает в себя комплексная услуга по сопровождению сделки с недвижимостью
Услуга сопровождения сделки с недвижимостью предполагает выполнение целого комплекса задач, охватывающих все аспекты сделки.
В частности, это:
- полное консультирование по любым вопросам, связанным с подготовкой и оформлением сделки;
- сопровождение процедуры приобретения или продажи недвижимости;
- информационная поддержка в плане выбора оптимального вида сделки, причем юристы изначально берут во внимание все особенности объекта, риски и прочие аспекты;
- правовой анализ предоставляемых заказчиком документов, связанных с реализуемой недвижимостью;
- помощь и консультационная поддержка по оформлению недостающих документов;
- присутствие или самостоятельно проведение переговоров с любыми контрагентами;
- полноценная комплексная проверка всех данных по объекту;
- разработка и согласование договора купли-продажи, а также правовой анализ соглашения, предоставленного продавцом;
- присутствие юриста на всех этапах сделки;
- помощь в решении любых проблем, связанных с наследованием;
- представительство интересов клиента во всех судах по делам, связанным с оспариванием или отменой договора купли-продажи недвижимости.
Можно заказать только некоторые из этих услуг, но лучше не стараться сэкономить, и обратиться за комплексным сопровождением. Это позволит вам быть уверенным в том, что вас не обманут, случайно или намеренно, и вы гарантированно завершите запланированную сделку максимально безопасно, и без лишних затрат, что тоже очень важно.
Все тонкости сделок с недвижимостью
Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».
Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.
Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).
Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.
Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.
Кому нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью?
Правовая оценка сделок с недвижимостью подготавливается путем всестороннего изучения как «чистоты» объекта, так и точности составления всех документов. Самостоятельно разобраться во всех правовых тонкостях невозможно, ведь придется овладеть знаниями гражданского и земельного права, жилищного законодательства. Поэтому единственный способ убедиться, что вас не обманут, — воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.
Юридическое сопровождение сделок обязательно требуется при купле-продаже недвижимого имущества или его обмена, что связано с отчуждением прав на недвижимость, после которого вернуть незаконно проданный объект будет практически невозможно. Кроме того, именно этим сделкам сопутствует передача больших сумм денег, поэтому они чаще всего привлекают мошенников.
Но чтобы приобретение имущества не затянулось на долгие месяцы, для сопровождения сделок с недвижимостью в Москве выбирают агентства недвижимости, которые объединяют специалистов всех областей. В результате комплексного подхода к изучению каждого дела, обеспечивается полная безопасность клиента. При этом важно доверить защиту своих прав на каждом этапе, ведь мошеннические схемы могут сработать как при выборе имущества, так и при его непосредственной передаче.
Сопровождение сделки покупки квартиры, в частности, поможет избежать следующих мошеннических схем:
- Обман при передаче задатка. Продавцы квартир часто требуют небольшой предварительный взнос, который выступает в качестве брони имущества. Если передать задаток без договора или заключить его неправильно, с деньгами можно попрощаться.
- Обман при заключении сделки. Мошенники могут незаконным путем получить копии правоудостоверяющих документов у владельца квартиры, по которым потом заключить сделку по продаже недвижимости. Конечно, такой обман затем будет установлен в Росреестре, но лжепродавцов можно уже не найти.
- Обман при подписании документов. При покупке квартиры вас могут убедить, что можно не идти в Росреестр и не ждать там своей очереди, а просто обратиться к нотариусу. В результате вы подписываете документы, а нотариус, который также участвует в мошеннической схеме, их заверяет. Узнать, что вас обманули, можно будет только при регистрации недвижимости либо еще позже.
Сложные административные процедуры при заключении сделок стали причиной появления множества мошеннических схем, в которые могут попасть как покупатель, так и продавец. Поэтому помощь в сопровождении сделки с недвижимостью необходима каждой стороне.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Почему стоит выбрать «Центр Оформления Сделок»?
- У нас работает 12 высококвалифицированных юристов. Это специалисты, досконально знающие законодательство и специализирующиеся на сфере недвижимости.
- Мы сотрудничаем с проверенными банками, нотариусами, агентствами недвижимости, сейфовыми депозитариями. Партнеры помогут провести сделку быстро и законно.
- Наши юристы по сделкам с квартирами оказывают услуги в Москве и Московской области комплексно. Они готовы взять на себя весь перечень задач, от аудита объекта до регистрации права собственности в Росреестре. Вы освободите время для работы или личных дел.
- У нас несколько тарифных пакетов с отличающимся набором услуг. Цены фиксированные, сумма останется неизменной вплоть до окончания сотрудничества.
Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры
Для того чтобы не столкнуться с покупкой залоговой недвижимости или квартиры, права на которую имеет еще с десяток наследников, а также не нарваться на недобросовестного покупателя – стоит при оформлении сделки с жилым объектом сразу же обратиться за помощью к опытному гражданскому адвокату.
В цену сопровождения купли-продажи квартиры в Москве обычно входит:
- осуществление правовой экспертизы бумаг;
- проверка отсутствия обременений на недвижимости (права других лиц, залог и др.);
- оценка дееспособности сторон и соблюдения ими законодательных норм;
- участие в переговорах;
- составление и проверка предварительного варианта договора;
- оформление передачи аванса и задатка;
- регистрация прав на недвижимое имущество;
- оспаривание права собственности через суд и др.
На начальном этапе сопровождения купли-продажи квартиры проверяется юридическая чистота объекта: запрашивается выписка из ЕГРН (из нее можно узнать информацию о собственнике и наличии обременений), а также выписка из домовой книги.
Как проверить нотариуса
В этой ситуации самое главное в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью – не нарваться на мошенника, который выдает себя за нотариуса. Чтобы не стать жертвой, пользуйтесь простыми правилами:
- Ищите актуальную и достоверную информацию о нотариусе, нотариальных действиях и тарифах на портале ФНП либо на сайтах нотариальных палат регионов.
- Звоните напрямую в нотариальную контору, а не общайтесь с юристом через посредников – виртуальных или реальных.
- Помните, что нотариус консультирует по вопросам совершения нотариальных действий бесплатно.
- Если вы ищете нотариуса в интернете, обращайте внимание на все детали: на пометки о рекламе, на отзывы об организации в Сети, на адрес сайта. Даже на первой странице поисковой выдачи, в зависимости от запроса, могут попадаться мошенники.
- Если вы попали на сайт нотариальной конторы, обратите внимание на его оформление. Отсутствие защищенного соединения, кричащий стиль, активное навязывание услуг – все это маячки того, что, скорее всего, вы на фишинговом сайте.
- И последнее – внимательно читайте договор.
Что входит в пакет «сопровождение сделки по продаже квартиры»?
- Наши эксперты оказывают следующие услуги:
- Полная проверка пакета документов. Вы можете быть уверены, что сделка не сорвется и не будет отложена из-за неграмотно оформленных бумаг;
- Подготовка договоров. Все заботы о составлении документов по купле-продаже эксперты полностью берут на себя;
- Сопровождение регистрации документов уполномоченных государственных органах. Вместе с вами в Росреестр отправится сотрудник агентства, который поможет провести переоформление бумаг на переход прав собственности;
- Решение проблем при нарушении условий договора. Если Вам придется столкнуться с юридическими спорами и судебными тяжбами, специалист компании «Фридом» станет вашим представителем.
Какие сложности могут возникнуть
Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры — комплекс услуг, который позволяет участникам сделки передоверить сбор и проверку документов, составление договора и организацию сделки специально обученным людям. Услуги по юридическому сопровождению оказывают нотариусы, юристы и риелторы. Надежнее всего обращаться к нотариусу, так как их ответственность застрахована, однако круг предоставляемых ими услуг достаточно узок. Поэтому часто стороны обращаются к юристу или в агентство недвижимости.
При любом выборе необходимо помнить — в большинстве случаев юридическую ответственность несут участники сделки, а не исполнитель или нотариус. Стоимость же услуг по сопровождению значительна и в некоторых случаях может показаться чрезмерной. Поэтому нередко стороны предпочитают подготавливать и проводить сделки самостоятельно. Помочь в этом может консультация юриста.
Что входит в сопровождение сделки с недвижимостью — главный секрет риэлторов
Итак, давайте для начала выясним с чего необходимо начинать любую сделку по купле-продаже недвижимости. Сначала необходимо определиться с тем, продаем ли мы недвижимость, либо покупаем.
Механизмы продажи недвижимости и ее покупки чуть-чуть отличаются. Продавать недвижимость намного легче. Потому что здесь главным условием должно быть то, что вам все-таки заплатят за эту квартиру. И потом не потребуют возврата денег. То есть вы квартиру отдаете.
Если вы покупаете, то тут рисков конечно же намного больше. Начать нужно с того, что если вы квартиру продаете, то вам нужен агент по недвижимости. Если вы, конечно, не готовы заниматься этим самостоятельно. Потому что нужно понимать, что придется сидеть постоянно дома, принимать людей, показывать квартиру — это труд.
Какое вознаграждение имеет право потребовать риэлтор — это надо знать
Очень часто, если это агентство продает квартиру, вам предлагают подъехать в агентство и заключить с ними договор. Делать этого ни в коем случае нельзя.
Почему? Потому что агентства и агенты по недвижимости зачастую пытаются взять деньги и с человека, который продает квартиру, и с человека, который ее покупает. Обосновывают это тем, что они агенты и защитят ваши интересы.
Запомните! Агент в первую очередь всегда защищает свои интересы. У него интерес только один — забрать свое агентское вознаграждение. Они никогда ни за что не отвечают, какие бы гарантии вам не давали. Гарантийные письма никаким образом ничего не гарантируют.
Все зависит от того, как вы с ними договоритесь. Агентское вознаграждение варьируется от 1,5% до 3% от суммы сделки. Более того, зачастую оно закладывается в отдельную ячейку. И это отдельное агентское вознаграждение.
Большинство агентов пытаются получить свое агентское вознаграждение еще до того, как сделка совершилась. Допускать этого не надо. Агент должен сидеть с вами “в одной лодке” до конца.
Как купить квартиру мы с вами уже начали обсуждать. Давайте параллельно расскажем о том, как продать квартиру.
Какие документы на квартиру необходимо проверять — личный опыт
Итак, вы все посмотрели — все хорошо. После этого мы переходим к документам, которые предоставляет собственник, подтверждая, что он собственник. Или агент собственника подтверждает, что он действительно действует в интересах своего клиента.
Здесь нужно несколько документов. Первое, самое главное — это документ-основание, то есть на основании чего текущий собственник стал собственником данной квартиры. У нас очень часто документом, на основании которого считают, что эта квартира принадлежит им — это свидетельство.
Это такая красивая розовая бумага с гербовой печатью и номером. Так вот, эта бумага вообще ничего не доказывает и ничего не подтверждает. Это просто завизированный государством информационный лист. У нас с 2016 года их, вообще, перестали выдавать.
Сейчас выдают выписки из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним (ЕГРН), просто заверенный печатью Росреестра. А документ-основание как был, так и остался. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор долевого участия;
- договор уступки права требования;
- договор передачи квартиры (приватизация).
И опять же хотелось коснуться. Раньше выдавали маленькие, формата половина А4, розовые свидетельства о собственности. Так вот, это свидетельство вовсе не подтверждает ваше право собственности.
Только сам договор передачи. Если он у вас утрачен, вам нужно будет идти в многофункциональный центр “Мои документы” и запрашивать из архива его заверенную копию. Потому что без него вы сделку вообще не проведете и квартиру не купите.
Там, вообще, свой порядок оформления. Нужно будет ранее возникшее право регистрировать и т.п. Поэтому нужен документ-основание. На нем должны стоять штампы Росреестра о регистрации права собственности. Это круглая печать и прямоугольная печать, в которой написан номер за которым занесена в реестр регистрационная запись о праве собственности на данную квартиру.
Далее, запросите выписку из домовой книги. Это такой документ, который выдает паспортный стол, где написано кто в этой квартире прописан-зарегистрирован. Институт прописки у нас сейчас отменили, поэтому это называется регистрация. Временная или постоянная.
В идеале попросить, чтобы все из этой квартиры до сделки выписались. Потому что если люди из квартиры не выписались и они не захотят этого сделать после купли-продажи, вы их выпишите оттуда. Да, нормально. Но только по решению суда.
Еще развеем один миф. У нас очень часто боятся квартир, в которых прописаны несовершеннолетние дети. Не надо их бояться. У нас сейчас несовершеннолетних детей выписывают в никуда. Не встречная выписка, когда вы прописались на новом месте, а вас выписывают из старого.
Нет. Вообще в никуда можно выписать несовершеннолетнего ребенка. Ограничение — это когда несовершеннолетний ребенок является совладельцем квартиры. И вот тогда необходимо получать согласие органов опеки на проведение сделки. Но это отдельная ситуация.
Если несовершеннолетний ребенок в квартире просто прописан, здесь ничего страшного. Единственное, надо понимать, если вы идете людям навстречу, позволяете им оставаться прописанными в момент сделки, помните, что вы за свою доброту можете заплатить судом на полгода. Плюс услуги юриста. Или потраченное время, если вы будете ездить в суд самостоятельно.
Это что касается выписки из домовой книги. Поэтому, наша рекомендация — требуйте, чтобы все выписались. Тем более, что сейчас это можно сделать быстро.
Дальше, сразу нужно предупредить собственника, что вы захотите от него получить справки из ПНД и НД, как их называют в народе. Их очень не любят получать. Потому что тут же, естественно, обиженные глаза. Как так? Нормальный же человек, сами посмотрите.
Вам будут показывать водительские права, разрешение на оружие, что только вам не покажут. Запомните, никакие документы, которые вам предъявляют, не действительны по двум причинам:
- Эти документы после сделки должны у вас остаться на руках. И если вдруг начнутся какие-то проблемы, вы всегда эти документы в суде сможете показать — вот документ. На момент заключения данной сделки данный гражданин на учете в ПНД не состоял. Соответственно считался вменяемым. Справки должны быть по месту прописки. Это не должен быть какой-то частный медицинский центр. Это должны быть государственные психо- и наркологический диспансеры, которые обслуживают тот адрес, по которому человек прописан. Причем желательно, чтобы был прописан достаточно давно. А не приехал, как говорится, 3 дня назад из Кисловодска и прописался. А на учете он у себя там в Кисловодске состоит. Это очень важно.
- Само по себе наличие прав ни о чем не говорит. Права то он, извините, получал 5 лет назад, а с ума можно сойти и за неделю.
Вот эти документы обязательно должны быть у вас на руках. Остаться. Вам их должны предоставить. Договоритесь об этом заранее. Без данных документов покупать квартиру нельзя. Огромное количество мошенничеств связано именно с вот этими двумя очень маленькими неказистыми справками, которые просто спасут вам право собственности на вашу квартиру.
Также следует попросить, чтобы вам на сделку предоставили:
- справку об отсутствии задолженности;
- выписку из финансового лицевого счета;
- единый жилищный документ.
Справка об отсутствии задолженности выдается управляющей компанией. Единый жилищный документ получается в МФЦ. Все зависит от того, кто у вас общается с Единым информационно-расчетным центром (ЕИРЦ) — управляющая компания или это происходит через МФЦ “Мои документы”. Собственник всегда это говорит.
Что вам даст единый жилищный документ? Например, из единого жилищного документа вы можете узнать, что у собственника есть группа инвалидности. Это может препятствовать сделке. Это может вас дополнительно насторожить, если выяснится, что у собственника льготы, как у инвалида II группы.
И нужно выяснить, почему он инвалид. А вдруг окажется, что инвалид из-за головы. И значит все документы, которые им подписаны, недействительны. Или второй вариант — у него инвалидность может быть связана с каким-то тяжелым заболеванием. В ходе которого он принимает препараты, из-за употребления которых ничего не помнит, не понимает и не отвечает за свои действия.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
Похожие записи: