Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: возможные опасности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.
«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.
Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.
Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.
«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.
Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт. Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала. Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана. Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.
Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам. Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.
Как себя обезопасить:
- Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
- Сверьте подписи на документах и в паспорте.
- Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
- То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
- Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
- Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
- Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.
Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей. При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях. Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь. Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.
Как себя обезопасить:
- Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
- Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.
Заключение
Риски продавца при продаже квартиры в основном связаны со спецификой конкретной сделки — от использования военной ипотеки до участия в сделке несовершеннолетних.
Еще один пласт проблем связан с подтверждением дееспособности и стабильного психического состояния покупателя. Полностью исключить все риски при сделках с недвижимостью очень сложно, но минимизировать их можно, если ответственно готовиться к сделке и уделить максимум внимания всем потенциально проблемным точкам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Возникающие риски при покупке квартиры на вторичном рынке
-
Риск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.
Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.
Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.
Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).
-
Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.
Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.
-
Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.
В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
- Если в квартире проживают люди, которые
- не желали участвовать в приватизации жилья,
- пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
- являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
- получают ренту на данную недвижимость,
- имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.
То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.
Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.
-
Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.
Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.
-
Случаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены. Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.
Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.
Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.
- Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!
Квартира в новостройке vs вторичка: что выгоднее?
На жилье в новостройках распространяется льготная ипотека, вдобавок они всегда дешевле вторичек. Дополнительное преимущество новостройки заключается в том, что вы будете первым владельцем, значит, не придётся юридически проверять её историю. Первичное жильё — это квартиры с удобными планировками, построенные из современных износостойких материалов. Из минусов — часто новые дома строят в районах с неразвитой инфраструктурой и далеко от центра города.
Вторичная недвижимость, как правило, располагается в благоустроенных районах с развитыми инфраструктурой и транспортом. Покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевое строительство — дом уже стоит, значит, обманутым дольщиком не станете, и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.
Минусы вторички в том, что покупателя ждёт множество подводных камней при покупке, а перед оформлением сделки придётся проверять юридическую чистоту квартиры. К недостаткам вторичек также относятся изношенность коммуникаций, низкая энергоэффективность, особенно если дома старые — хрущёвки, сталинки.
Еще одной неприятной категорией скрытых собственников, которые могут подпортить жизнь новому владельцу квартиры, являются дети, чьи права на жилье в свое время не были учтены.
Раньше это были в основном те, кого не включили в число собственников при приватизации, но сейчас такие случаи на практике уже довольно редки, отмечает адвокат правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Евгений Королев.
В настоящий момент больше проблем новому собственнику могут доставить в основном те выросшие дети, кому в свое время не выделили доли при покупке квартиры с использованием материнского капитала.
«В случае с маткапиталом родители обязательно должны выделить долю в собственности на недвижимость всем своим детям. Если этого не сделать, впоследствии сделки с такой недвижимостью могут быть признаны недействительными», — напоминает член Ассоциации юристов России Марина Сафонова.
Хорошо, когда такие ущемленные дети появляются еще до того момента, когда квартира уже продана другому человеку. В этом случае покупатель может просто отказаться от сделки, а решать все проблемы с неожиданными претендентами придется текущему собственнику, к примеру выделять им доли в квартире путем дарения, после этого они могут все вместе продавать такое жилье.А вот если квартира уже продана, то это создает большие проблемы для нового владельца, так как такая сделка может быть признана недействительной, и он рискует лишиться жилья.
На первом месте среди существующих рисков эксперты назвали тот, что связан с покупкой квартиры, для приобретения которой сам продавец ранее использовал средства материнского капитала.
Согласно требованиям законодательства, если для покупки квартиры привлекаются «материнские» средства, все члены семьи должны быть наделены в ней собственностью, в том числе несовершеннолетние дети. Однако при ипотечной сделке далеко не все банки идут на то, чтобы включить в число собственников детей. В таком случае обычно родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство включить детей в число собственников после погашения кредита. Но далеко не все родители это обязательство исполняют, и то, соблюдается ли это условие родителями, никто не отслеживает. Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда, или же самими выросшими детьми, которые, узнав, что у них, оказывается, были права на квартиру, могут добиваться в суде аннулирования сделки.
«Это действительно серьезные риски, — объясняет юрисконсульт « Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости» (КИАН) Светлана Ильященко. — Во-первых, в силу их распространенности: за последние несколько лет сделки с квартирами, которые приобретались в ипотеку и при покупке которых использовались средства материнского капитала, приобрели массовый характер. Во-вторых, особенность этих сделок заключается в том, что факт использования материнского капитала очень сложно установить. Выявить его можно единственным способом: если продавец квартиры, в семье которого есть двое или более детей, предоставит на сделку справку из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала и все средства еще находятся на счету. Если средства были использованы все-таки на приобретение квартиры, нужно настаивать, чтобы продавцы — родители после гашения кредита и снятия обременения с квартиры наделили детей любыми долями в праве собственности на эту квартиру и только после этого продавали объект».
Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения. В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).
Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо. Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее). В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.
«Я рекомендую заказать в отношении покупаемого объекта расширенную выписку из Единого государственного реестра прав, и если покупатели видят, что предыдущие собственники владели квартирой короткое время и в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность, — рассказывает адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Также должно насторожить наличие зарегистрированных в квартире граждан, которые «кочуют» из сделки в сделку».
Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
Как быть?
Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Организационные риски
При покупке квартиры на вторичном рынке существуют определенные организационные риски, связанные с оформлением сделки и предоставлением необходимых документов.
Главное в этом моменте – не доверять продавцу на слово и провести все проверки самостоятельно. Тщательно проверяйте документы, предоставленные продавцом, и выделите особенности, которые могут повлиять на безопасность сделки.
Во-первых, обратите внимание на право собственности на недвижимость. Проверьте документы на наличие всех необходимых разрешений и согласований, а также историю передачи права собственности на объект. Если квартира была получена в результате приватизации или наследства, убедитесь в законности этих действий.
Во-вторых, проверьте наличие обременений на квартире. Получите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и проверьте ее на наличие залогов, арестов, долгов и других обременений.
Также обратите внимание на документы, подтверждающие полномочия продавца. Если он выступает не в качестве владельца квартиры, убедитесь в наличии нотариально заверенной доверенности на совершение сделки от владельца.
Важно также проверить наличие несовершеннолетних, лиц под опекой или лиц, лишенных правовой дееспособности, среди собственников квартиры или продавцов. При наличии таких лиц, необходимо получить согласие их опекунов на заключение договора купли-продажи.
Если покупка квартиры на вторичном рынке финансируется в ипотеку, обратите внимание на требования банка и все необходимые документы для заключения договора. Убедитесь в том, что продавец готов предоставить все необходимые документы и действовать в соответствии с требованиями банка.
Не забывайте о нотариальном заключении договора и его регистрации. Заключение договора купли-продажи без участия нотариуса может привести к его недействительности.
В целом, организационные риски при покупке квартиры на вторичном рынке связаны с проверкой документов и надлежащим оформлением сделки. Будьте внимательны и тщательно анализируйте все документы и условия сделки, чтобы избежать проблем в будущем.
Если продавец увидит в вас потенциального покупателя, он беспрепятственно предоставит все документы. Любые отговорки, отказ должны настораживать. Иногда продавец может сказать, что предъявит документы у нотариуса. Это неправильно, значит он что-то пытается скрыть. Если же даст возможность ознакомиться с техническим паспортом и свидетельством о праве собственности, обратить внимание на следующие пункты:
- кто собственники;
- есть ли среди совладельцев малолетние, несовершеннолетние лица;
- на основании чего было выдано право собственности;
- приватизационные документы с указанием всех лиц, участвующих в приватизации;
- есть ли обременения;
- выписка ЕГРП обо всех операциях, которые совершались в отношении объекта недвижимости;
- еще раз стоит напомнить о наличии долгов.
Какие документы стоит проверить перед совершением сделки?
На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.
По данным областных риэлторских агентств, можно вычислить, что в 2017 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в городах России колеблется в промежутке от 25000 до 220000 рублей. От небольших населенных пунктов до столицы.
Планируя бюджет на покупку жилплощади, не забудьте включить туда возможные дополнительные расходы:
- Комиссия риэлтора (до 3%);
- Переоформление документов;
- Ремонт помещения;
- Покупка мебели и прочих бытовых товаров.
Похожие записи:
